韩国租房东西坏了谁负责？空调、锅炉、漏水和房东维修责任攻略
在韩国租房，空调突然不制冷、锅炉没有热水、天花板开始漏水，维修费到底应该由谁承担？房东说“住进去以后都由租客负责”，就一定要自己付钱吗？
韩国租房维修责任不能只看“谁正在使用”，而要结合故障原因、设备是否属于出租配置、维修规模及合同约定判断。正常老化、租客损坏和日常耗材，处理方式往往不同。
- 设备是谁提供的，是否属于租赁内容？
- 是自然老化、建筑问题，还是使用不当？
- 是简单耗材更换，还是影响居住的主要维修？
- 合同有没有明确的维修特约？
- 是否已经通知房东，并保存原因诊断和费用证据？
一、韩国法律如何规定房东的维修义务？
韩国《民法》第623条规定，出租人应在租赁期间维持房屋能够按约使用、收益的必要状态。这是判断房东维修责任的基本依据。
但房东不一定承担所有零碎维修。费用很少、容易处理，且不影响正常使用的轻微问题，与锅炉主要故障、建筑漏水等问题，需要分别判断。
租客也有妥善使用、保管房屋及及时通知故障的义务。因租客使用不当造成损坏，或者发现漏水后长期不报告导致损失扩大，可能产生相应责任。
二、空调、锅炉和漏水，通常怎么判断？
以下是依据一般维修原则整理的判断示例，并非每个案件的固定结论。
| 情况 | 一般判断方向 | 需要核实 |
|---|---|---|
| 房东提供的空调因老化发生主要故障 | 通常先要求房东安排检查和必要维修 | 是否属于合同配置、故障原因及特约 |
| 租客自己购买的空调故障 | 通常由设备所有人处理 | 是否实际由房屋线路等问题引起 |
| 锅炉老化，无法正常供暖或供热水 | 通常属于房东应处理的基本设施问题 | 是否存在租客过错或特别约定 |
| 屋顶、外墙或老旧管道漏水 | 通常需由房东组织检查，查明责任来源 | 专有管道、共用部分或楼上住户原因 |
| 租客造成溢水、损坏管道或设备 | 租客可能承担相应责任 | 过错、因果关系及实际损失 |
| 遥控器电池、灯泡等简单耗材 | 通常更接近日常使用维护 | 是否为入住前已有故障、是否涉及线路问题 |
三、房东提供的空调坏了，谁出钱？
1. 先确认是不是出租配置
查看租赁合同、设备清单、入住照片，以及中介介绍或聊天记录。房东作为房屋配置提供的空调，与前租客留下但未明确纳入租赁内容的设备，可能存在不同争议。
2. 区分日常清洁和设备故障
滤网清洁、遥控器电池更换，与压缩机、控制板或安装管路故障不是同一类问题。不能只因为空调能通电，就认定房东已经履行全部义务，也不能把所有清洁费用自动算给房东。
3. 不制冷时先要诊断，不要直接升级换新
建议让维修人员说明故障原因、是否可以维修、预计费用及是否涉及安装问题。若自行选择更高档的新机，再要求房东全额付款，容易产生费用必要性和金额争议。
“空调需要加冷媒”只是一项维修判断，不能单独证明一定由租客或房东承担。还应检查是否存在泄漏、安装缺陷或其他原因。
四、锅炉坏了，房东说租客修，怎么办？
锅炉通常关系到供暖和生活热水。因正常老化或基本设备故障无法正常使用时，一般应先要求房东履行维修义务。
处理时建议：
- 拍下锅炉型号、错误代码和无法使用的情况。
- 立即通知房东，说明是否影响热水、供暖或两者。
- 请房东安排售后检查，确认上门时间。
- 要求维修人员记录原因、维修内容及报价。
- 明确由谁付款，或垫付后如何报销。
冬天冻坏，也一定是房东负责吗？
不能一概而论。应检查保温、安装和设备状态，也要核实租客是否合理使用及采取必要防冻措施。不能仅凭“发生冻裂”就直接确定责任。
存在燃气异味或其他危险时，应停止使用并联系燃气或设备专业人员，不要自行拆卸锅炉。
五、天花板漏水，应该找房东还是楼上？
先查漏水来源，再讨论最终费用。天花板出现水迹，并不等于一定是楼上住户操作不当，也可能涉及共用管道、外墙、屋顶或防水层。
建议同时通知房东和物业管理处，安排检查，并区分以下事项：
- 止漏：找到并处理漏水源。
- 房屋恢复：处理潮湿、墙纸、天花板等受损部位。
- 物品赔偿：家具、电器等损失另外核实。
房东对租赁房屋的维修义务，与楼上住户、管理主体或保险人的最终赔偿责任，可能是不同层面的问题。不要只接受“去找楼上”的口头答复，应要求明确检查和处理安排。
若水已接近插座、电器或配电设施，应远离危险区域，由专业人员处理。能够安全转移时，先保护个人物品，并记录损失。
六、墙上发霉，是房东还是租客负责？
霉菌可能与漏水、隔热不足、结露、通风或室内湿度有关，也可能存在多种原因。
可以记录下雨前后、寒冷天气及通风后的变化，保存墙面照片，并请专业人员检查。不能只凭一句“你没开窗”或“房子太旧”就确定全部责任。
如果只是把墙纸重新贴上，却没有解决持续渗水或结露来源，问题可能再次出现，应优先确认原因。
七、合同写着“所有维修由租客承担”，就有效吗？
维修特约可能影响责任分配，但必须看具体文字和范围。韩国相关判例对笼统的维修免责约定，并不当然解释为租客承担建筑主要部分的大修或基本设施更换。
因此，不能只看到“维修由租客负责”几个字，就认定锅炉整机更换或建筑重大漏水全部由租客付费；也不能直接宣称所有维修特约都无效。
金额较大时，应带完整合同咨询，重点核对约定是否具体、损坏原因及维修性质。
八、东西坏了，正确报修流程是什么？
- 保留现场：拍照或录像，记录发现时间、故障位置及设备型号。
- 及时通知：用短信、聊天或邮件告知房东，保存送达及回复记录。
- 提出具体请求：要求检查、确认维修人员和预计处理时间。
- 取得诊断与报价：尽量保留书面说明，避免只有口头结论。
- 确认付款安排：明确由房东付款，还是租客垫付后报销。
- 保存完工资料：保留维修单、收据、转账记录及维修后的照片。
中介可以协助沟通，但不要只通知中介而无法证明房东知情。安排师傅入屋时，应与房东、维修人员约定时间，合理配合必要检查。
九、紧急情况下可以自己先修吗？
韩国《民法》第626条规定，租客为保存租赁物支出的必要费用，可以向房东请求偿还。但自己付过钱，不代表任何项目、任何金额都必然可以报销。
非紧急维修应尽量先通知、确认。遇到持续漏水等无法等待的情况，可在安全前提下采取防止损失扩大的必要措施，并保留联系房东的记录。
- 记录为什么无法等待房东安排。
- 尽量选择合理、必要的检查和维修。
- 避免顺便装修、升级或扩大施工范围。
- 保存故障原因、明细报价、发票和付款凭证。
能否请求偿还，还需结合责任归属、合同约定、维修必要性和实际金额判断。
十、房东不修，可以直接扣房租吗？
符合条件时，租客可能主张减租、必要费用偿还、损害赔偿，严重影响租赁目的时还可能涉及解除合同。但这不等于一处设备故障，就可以自行停止支付全部租金。
没有核实法律条件就扣租或停租，可能产生欠租争议。建议先书面要求维修，明确受影响范围，再通过协商、调解或法律咨询确定处理方式。
临时住宿费、额外交通费等，也应保存凭证；是否可以要求房东赔偿，需要另行判断责任、必要性和因果关系。
十一、退房时被扣押金，怎么处理？
如果房东以设备损坏为由扣除押金，可以要求提供具体项目、故障原因、照片、报价或发票，并与入住资料对照。
判断重点包括：
- 入住前是否已存在同样问题。
- 属于正常使用老化，还是租客造成的损坏。
- 是否确实需要维修或更换。
- 索要金额是否对应实际、合理的恢复费用。
不能只因为设备是在租客入住期间坏掉，就当然要求租客按全新价格赔偿。对扣款存在争议时，可先要求结清无争议部分，并保留异议及相关证据。
十二、外国租客遇到争议，可以去哪里咨询？
可向韩国住宅租赁纠纷调解机构了解咨询和申请方式，也可以联系大韩法律救助公团进行法律咨询。
- 住宅、商铺租赁纠纷调解委员会
- 大韩法律救助公团：法律咨询电话132
外国租客应提前询问身份核验、所需资料及语言协助安排。法律咨询、代理援助和调解的条件并不完全相同，不要默认全部免费或一定提供中文服务。
建议准备合同、设备清单、报修记录、诊断单、费用凭证及希望解决的事项，按日期整理，方便工作人员了解情况。
十三、常见问题FAQ
Q1. 全租和月租的维修责任完全不同吗？
普通全租租赁并不因为没有每月房租，就自动把全部维修责任转给租客。应结合合同及适用规则判断；设立登记的全租权等情况，还需另外核查。
Q2. 入住第一天就发现空调坏了，怎么办？
尽快拍摄故障并书面通知房东，同时保存交房时的资料，有助于证明问题发生时间。
Q3. 房东说金额不大，所以租客必须付，合理吗？
金额是判断因素之一，但没有适用于所有房屋和所有故障的统一金额分界线，还需看维修性质、原因及约定。
Q4. 房东同意“找师傅看看”，等于同意换新吗？
不一定。检查、维修和整机更换应尽量分别确认，尤其是费用较高时。
Q5. 通知房东后，他一直不回复怎么办？
保留通知记录，再以可证明送达的方式提出具体维修请求。问题持续或损失扩大时，可咨询调解机构或法律专业人员。
十四、总结：先查原因、留证据，再确定谁付款
韩国租房维修责任，核心是设备归属、故障原因、维修规模和合同约定。锅炉老化、空调主要故障及建筑漏水，与日常耗材或租客损坏不能混为一谈。
发生故障后，及时通知、取得诊断、确认费用安排并保留凭证，比只口头争论“应该谁付钱”更有助于解决问题。
※ 参考事项
本文依据截至2026年10月17日可查询的韩国官方法律资料整理，主要讨论普通住宅租赁。具体维修及赔偿责任需结合合同、故障原因和证据判断，不替代个案法律意见。